شرایط فسخ قرارداد خرید و فروش و ابطال آن توسط وکیل قرارداد

 مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، زمانی که قراردادی بین طرفین انعقاد می شود، لازم است که به آن پایبند بمانند و به تعهدات خود عمل نمایند. با این حال، ممکن است که یکی از طرفین و یا در مواردی شخص ثالثی، به هر علتی بخواهد قرارداد را منحل نماید و یا به آن خاتمه دهد. در چنین مواقعی می توان با فسخ قرارداد، به حیات آن معامله خاتمه داد. به کمک بهترین وکیل تنظیم قرارداد شیراز می توانیم از ضرر و زیان احتمالی قراردادها جلوگیری کنیم. در ادامه به شرایط فسخ معامله و ابطال آن خواهیم پرداخت.

• یکی از شرایط این است که بایستی معامله به نحو صحیح منعقد گردد. این معامله می تواند به شکل عقد جایز یا لازم منعقد شود. مطابق ماده ۱۸۵ قانون مدنی، عقد لازم عقدی است که طرفین معامله حق فسخ آن را ندارند، مگر در مواردی که فسخ اجازه دهد. از طرفی هم عقد جایز عقدی است که هر کدام از طرفین معامله هر زمان که بخواهد، بتواند قرارداد را به هم بزنند و آن را ابطال کنند. بنابراین شرایط خاصی برای فسخ آن مد نظر نمی باشد.
• شرط دیگر برای فسخ قرارداد خرید و فروش، این است که حق فسخ، به موجب قانون یا با رضایت طرفین در قرارداد مندرج گردیده باشد. بدین ترتیب مطابق ماده ۳۹۹ و ۴۵۶ قانون مدنی، طرفین می توانند با در نظر گرفتن حق فسخ معامله و بیان شرایط آن، برای خودشان و یا طرف دیگر یا شخص ثالثی، حق ابطال معامله را در نظر بگیرند. البته مطابق ماده ۴۰۱ قانون هم، این نوع حق فسخ، را خیار شرط می گویند، حتما لازم است که مدت زمانی مشخص شود وگرنه معامله باطل می شود.
• در برخی موارد نیز قانون گذار، به طور مستقیم، حق فسخ را برای طرفین قرارداد پیش بینی می کند تا از ورود زیان و ضرر جلوگیری نماید. حق فسخ قانونی بنابر ماده ۳۹۶ قانون مدنی شامل خیار عیب، خیار حیوان، خیار شرط، تاخیر ثمن، خیار وصف، خیار غبن، خیار مجلس، تدلیس، تبعض صفقه و خیار تخلف شرط می باشد که البته خیار غبن، عیب، تدلیس و خیار تخلف از وصف، فوری می باشند.
• برای اعمال خیارات قانونی، طرفین نباید با اسقاط کافیه خیارات یا هر عمل حقوقی دیگری، حق فسخ را از بین ببرد. همچنین، فسخ، عمل حقوقی می باشد و برای موثر واقع شدن آن لازم است که اراده فسخ کننده، به ترتیبی قانونی مانند ارسال اظهارنامه به طرف دیگر اعلام گردد.

شرایط فسخ معامله از طرف فروشنده

در مواردی که معامله ای صورت می گیرد، ممکن است فروشنده به علل مختلف تمایل به فسخ قرارداد بگیرد. در این مواقع، وی می تواند با رعایت شرایط و اصولی، بیع را بر هم زند و به تعهدات خود خاتمه دهد. همانطور که قبلا هم بیان شد، معامله در دو صورت از طرف فروشنده فسخ می گردد.

• در مواردی که حق فسخ را خود طرفین در معامله درج نمایند، یعنی در خیار شرط، شرایط استفاده از آن را به عهده طرفین بگذارند. اگرقانون گذار، حق فسخی را برای فروشنده در نظر گرفته باشد، شرایط اعمال آن را نیز باید بیان نماید.
•  مطابق ماده ۳۹۶ قانون مدنی، یکی از مواردی که حق فسخ از طرف فروشنده اعمال می گردد، خیار مجلس است. بر اساس ماده ۳۹۷ قانون مدنی، طرفین تا زمانی که در مجلس عقد هستند و متفرق نشده اند، حق فسخ معامله را خواهند داشت. بنابراین شرط اعمال خیار مجلس از جانب فروشنده، آن است که طرفین در مجلس انعقاد معامله حاضر باشند و آن را ترک نکرده باشند. یکی دیگر از موارد فسخ قرارداد از طرف فروشنده، خیار تاخیر ثمن معامله از جانب خریدار می باشد. برای اعمال این نوع حق فسخ می بایست مطابق ماده ۴۰۲، شرایطی رعایت شود که عبارتند از:
• مبیع، عین خارجی یا در حکم آن باشد.
• برای پرداخت ثمن و یا تسلیم مبیع ، مدتی مقرر نشده باشد.
• سه روز از تاریخ عقد بیع گذشته باشد.
• فروشنده کالا را تسلیم نکرده باشد و مشتری هم تمام ثمن را پرداخت نکرده باشد.

• مطابق ماده ۴۱۶ قانون مدنی، در زمانی که فروشنده کالایی را به قیمت کمتر از نرخ روز به فروش رسانده باشد و این تفاوت قیمت فاحش باشد، اختیار دارد که معامله را فسخ نماید. اعمال این نوع خیار، یعنی خیار غبن نیز دارای شرایطی است که از جمله آن می توان به فوری بودن و غیر قابل مسامحه بودن تفاوت قیمت آن اشاره کرد. توجه به این نکته ضروری است که این نوع خیار برای خریدار نیز وجود دارد، و او هم می تواند با رعایت شرایط مذکور، معامله را فسخ نماید.
• همچنین در مواردی که خریدار تعهد کرده باشد که شرطی را محقق سازد و به آن عمل ننماید، فروشنده بنابر مواد ۲۳۴ تا ۲۳۵ حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. مطابق ماده ۴۳۹ در صورتی که فروشنده قرارداد به هر نحوی از سوی طرف دیگر، فریب داده شود، فروشنده می تواند معامله را فسخ نماید. فوری بودن اعمال حق فسخ، از شروط لازم استفاده خیار تدلیس محسوب می شود و این حق، برای خریدار نیز باید در نظر گرفته شود.

شرایط فسخ معامله از طرف خریدار

قانونگذار، به خریدار این حق را اعطا کرده است تا در مواردی که بر اثر انجام معامله، متحمل ضرر و زیانی گردید، بتواند معامله را فسخ نماید. بر هم زدن معامله به این روش، متضمن رعایت شروطی می باشد. به همین دلیل، در این بخش از مقاله، شرایط فسخ معامله از طرف خریدار را برای شما شرح می دهیم.

همانطور که در بالا همه بیان کردیم، یکی از موارد حق فسخ قرارداد، خیار مجلس است که مطابق ماده ۳۹۷ قانون مدنی، این حق هم برای فروشنده و هم برای خریدار در نظر گرفته شده است. بنابراین خریدار می تواند تا زمانی که طرفین در مجلس عقد قرارداد هستند و آن را ترک نکرده اند، معامله را بر هم بزنند.

• طبق ماده ۳۹۸ قانون مدنی یکی از خیاراتی که به طور انحصاری برای خریدار، در در نظر گرفته شده است، خیار حیوان است. در این نوع فسخ، زمانی که مبیع حیوان باشد، فسخ می تواند ظرف سه روز، از طرف خریدار انجام شود.شرط اعمال این نوع خیار، این است که مبیع حتما حیوان باشد و فسخ ظرف سه روز از طرف خریدار به فروشنده اطلاع داده شود. همچنین این نوع حق فسخ، فقط در معاملات مربوط به بیع جاری می باشد.
• هرگاه خریدار، مالی را که ندیده باشد و فقط وصف آن را شنیده باشد، خریداری نماید، و بعد متوجه شود که مبیع فاقد اوصاف ذکر شده است، بنابر ماده ۴۱۰ قانون مدنی، این حق را دارد که قرارداد را فسخ نماید. شرط استفاده از نوع حق، این است که خریدار مال را ندیده باشد و اگر بعضی از آنها را مشاهده کرده باشد و بعضی دیگر را ندیده باشد می تواند کل مال را رد کند یا همه آن قبول کند و این حق را ندارد که فقط، قسمتی از آن را رد کند. خیار وصف نسبت به فروشنده نیز جاری می باشد.
• همچنین اگر خریدار مالی را خریداری کند و بعد متوجه شود که کالا معیوب است، مطابق ماده ۴۲۳ قانون مدنی حق فسخ قرارداد را دارد. شرط اعمال این حق، یعنی خیار عیب، آن است که عیب در زمان خرید موجود بوده اما آن را پنهانش کرده بودند و مشتری متوجه آن نشده است. علاوه بر این، فسخ قرارداد بر اثر وجود عیب، خیار فوری است و خریدار باید بعد از علم به آن، برای فسخ اقدام نماید.